Investissement immobilier à Cannes
Dans cet article, nous détaillons de façon précise tous les paramètres à prendre en compte avant, pendant et après l’acquisition d’un bien immobilier. Cette procédure ne s’applique pas qu’à la ville de Cannes mais celle-ci servira d’exemple. Ainsi vous apprendrez à investir dans l’immobilier à Canne !
Pourquoi investir dans l'immobilier à Cannes ?
La France : un pays aux investissements sécurisés
- Croissance annuelle prévisionnelle de 4,5% pour la période 2024-2029 sur le prix au m2 des propriétés de luxe (valeur supérieure à 2 million).
- 440 millions de nuitées touristiques en 2023 (environ 400 millions / an depuis 2013) en France
- 6% de rendement locatif brut par an (en louant une propriété pendant 17 ans, vous aurez remboursé son prix d’achat et pourrez la rentabiliser en la revendant ou en poursuivant la location). Ce type de projet à long terme servira également à vos successeurs.
Le gouvernement français redistribue les richesses de façon à faciliter l’accès à la location d’un bien pour la population:
- de 600 milliards d’euros investis dans l’aide aux citoyens
- de 45 milliards d’euros d’aide à la mise en location et rénovation de biens immobiliers
- de 95 milliards d’euros d’aide financière via la CAF (prime d’activité, aide au logement, allocations familiales)
La réputation française : de nombreux investisseurs étrangers (un tiers des transactions) cherchent une résidence secondaire en France (Américains, Britaniques, Allemands, Néerlandais, Suédois, Norvégiens). Leurs principales motivations:
- La Culture française (monuments historique, architecture, savoir-vivre)
- La sécurité (la France est classé 16 ème pays le plus sûr au monde, devant les Etats-Unis)
- La situation géographique (climat tempéré voir chaud selon les régions, paysages magnifiques, stations balnéaires, stations de ski…)
- La vie professionnelle (conférences, expositions et salons de renommée mondiale).*
- L’égalité des droits : les étrangers sont jugées de la même façon que les citoyens français
Cannes : idéal pour l'immobilier de luxe
Les zones dont le prix au mètre carré croît le plus sont les plus intéressantes. En France, ce sont :
- Les stations balnéaires / littoraux
- Les villes majeures (Paris / Bordeaux / Marseille / Lyon / Nice)
- Les stations de ski
- Les arrondissements parisiens prestigieux ( 7ème, 8ème,…)
- La Côte d’Azur (Cannes, St Tropez, Nice,…)
Les chiffres à droite correspondent à l’évolution entre Octobre 2022 et 2023.
Choisir un projet d'investissement immobilier
Investir dans une résidence principale
Définition : maison ou appartement servant de lieu d’habitation constant.
Objectif : acheter et revendre en réalisant une plus value.
Avantages
- Pas d’impôts à payer sur la plus value (bénéfice réalisé lors de la vente du bien)
- IFI (impôt sur la fortune immobilière, anciennement ISF) réduit de 30% sur votre bien immobilier
- Non soumis à la taxe d’habitation
- Éligible à de nombreuses aides gouvernementales
- Impôts sur la succession réduit de 20% sur votre bien immobilier
Inconvénients
- Pas d’impôts à payer sur la plus value (bénéfice réalisé lors de la vente du bien)
- IFI (impôt sur la fortune immobilière, anciennement ISF) réduit de 30% sur votre bien immobilier
- Non soumis à la taxe d’habitation
- Éligible à de nombreuses aides gouvernementales
- Impôts sur la succession réduit de 20% sur votre bien immobilier
Investir dans une résidence secondaire
Définition : Maison ou appartement servant de lieu d’habitation saisonnier. Bon à savoir, une propriété non meublée n’est pas considérée comme un résidence secondaire
Avantages
- Exonéré de taxes sur la plus value (bénéfice dégagé lors de la revente) si vous possédez le bien depuis plus de 22 ans.
Inconvénients
- Taxe d’habitation à plein taux.
Investir dans un projet locatif
Définition : Location d’une maison ou d’un appartement à un tiers.
Objectif : rembourser le prix d’achat et les intérêts du prêt grâce aux loyers puis profiter des bénéfices.
Avantages
- Rembourser votre prix d’achat et/ou intérêts d’emprunts grâce au revenus dégagés par le loyer.
- Revoir à la hausse le prix de loyer selon la moyenne du marché et la hausse de l’inflation.
Inconvénients
- De nombreuses lois protègent les locataires et vous obligent à entretenir bien.
Solution de financement pour un investissement immobilier
Comment financer son investissement ?
1 – Crédit bancaire : si vous décidez de faire appel à une banque française pour l’achat d’une propriété, il vous sera demandé de réaliser un apport personnel de 20% du prix d’achat.
2- Achat via un fonds d’investissement : vous pouvez réaliser l’achat conjointement avec les autres membres d’un fonds d’investissement. Par exemple via une SCI : société civile immobilière. Ainsi les frais sont divisés entre les associés mais les bénéfices également. Son avantage : la succession facilitée ! Si en tant que parents, vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.
3- Achat direct : vous possédez des fonds suffisants pour acheter la propriété seul.
Acheter via une entreprise ou en tant que particulier ?
Acheter une maison via une société plutôt qu’en tant que particulier peut faciliter la gestion de la transmission des actifs en cas de décès. Les actions de la société peuvent être transmises aux héritiers plus facilement que la propriété individuelle d’un bien immobilier. Cependant, il est important de noter que l’achat d’une maison via une société peut également entraîner des coûts supplémentaires liés à la création et à la maintenance de l’entité, ainsi que des obligations administratives et légales.
Les frais à court et long terme
Frais immédiats :
- Coût de la propriété (pensez à négocier !)
- TVA 20% du coût de la propriété
- Frais d’acquisition autres 3-7% du coût de la propriété (honoraires d’avocats et notaires, éventuels frais de création d’entreprise)
Frais à long terme :
- Charges de copropriété s’il s’agit d’un appartement / d’entretien s’il s’agit d’une maison
- Taxe d’habitation dès lors qu’il s’agit d’une résidence secondaire (cette taxe varie selon la valeur de location du bien et la commune ; la taxe d’habitation à Cannes est de 1 617 € en moyenne).
- IFI (impôt sur la fortune immobilière, anciennement ISF) dès lors que sa valeur nette excède 1 300 000 €
Réductions fiscales pour un investissement immobilier
Aide à l'achat d'une résidence principale
| Funds | Conditions |
|---|---|
|
Prêt à taux zéro écologique (ECO PTZ).
Jusqu’à 50 000 € de prêt sans taux d’intérêt
|
Soit pour des travaux de rénovation permettant une amélioration énergétique.
Soit pour des travaux d’assainissement.
|
|
Prêt à taux zéro (PTZ)
Jusqu’à 100 000 € de prêt sans taux d’intérêt. |
Un achat de logements anciens ayant besoin de rénovations (n’importe quelle zone). |
|
Ma Prime Rénov’.
Jusqu’à 35 000 €
|
Travaux permettant de gagner 2 lettres au score du DPE (D vers B par exemple), dossier validé par un accompagnateur agréé de l’ANAH. |
|
Ma Prime Adapt’
Jusqu’à 22 000 €
|
Soit pour des travaux permettant de rendre le quotidien plus facile pour les personnes handicapées.
Soit pour des travaux permettant de rendre le quotidien plus facile pour les personnes âgées.
|
|
IFI impôt sur la fortune immobilière
abattement de 30%
|
Si la valeur nette de votre bien dépasse 1 300 000 € alors vous êtes soumis à l’IFI. |
|
Taxe d’habitation |
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne s’applique plus sur la résidence principale. |
|
Exonération des taxes sur la plus-value en cas de revente. |
Si le bien correspond à votre résidence principale, vous évitez les 30% de taxes récupérés par l'État. |
Aide à l'achat d'une résidence secondaire
| Funds | Conditions |
|---|---|
|
Abattement de la taxe d’habitation (5 à 60 % d’abattement)
|
Soit pour des travaux de rénovation permettant une amélioration énergétique.
Soit pour des travaux d’assainissement.
|
Aide à l'investissement locatif
| Funds | Conditions |
|---|---|
|
LMNP (location meublée non professionnelle) :
Récupérez les 20 % de TVA
|
Location d’un bien meublé meublé situé dans une résidence de services de type étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires.
La location rapporte moins de 23 000 euros / an.
|
|
LMP (location meublée professionnelle) |
:
Le revenu net imposable est calculé après un abattement forfaitaire de 50 % représentatif des charges. Pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme, l’abattement appliqué s’élève à 71 %.
Location d’un bien meublé meublé situé dans une résidence de services de type étudiante, médicalisée, de tourisme ou d’affaires.
La location rapporte moins de 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme). |
|
Dispositif Pinel +:
9 à 21% de réduction fiscale sur le revenu (plafonné à 300 000 € / an)
|
|
|
Loc’Avantages :
Réduction de 15% à 65% d’impôt sur le revenu brut foncier.
|
Accordé pour les loyers au prix inférieur du marché et validé par dossier auprès de l’ANAH (peu intéressant). N’est pas cumulable avec le Pinel +. |
|
Prêt à taux zéro (PTZ)
Jusqu’à 100 000 € de prêt sans taux d’intérêt
|
Soit un achat de logements collectifs en zone où la demande de logement est forte (dite zone tendue).
Soit un achat de logements anciens ayant besoin de rénovations (n’importe quelle zone). |
|
Prêt à taux zéro écologique (ECO PTZ)
Jusqu’à 50 000 € de prêt sans taux d’intérêt. |
Soit pour des travaux de rénovation permettant une amélioration énergétique.
Soit pour des travaux d’assainissement. |
|
Emprunt immobilier locatif : déduire ses intérêts d’emprunt. |
Permet de déduire les intérêts d’emprunt de des revenus fonciers ainsi que les frais d’obtention du prêt immobilier (frais de dossiers, assurance emprunteur…). |
La procédure d'un achat immobilier
Rechercher un investissement immobilier
Comme vu précédemment, vous aurez à vous rapprocher de professionnels de l’immobilier local, opérant sur le secteur où vous souhaitez acheter un bien immobilier. Prenez le temps d’observer le marché, de visiter plusieurs propriétés et de repérer l’opportunité la plus intéressante. Si vous êtes à la recherche de professionnels de la vente et location de luxe sur la Côte d’Azur, je vous invite à contacter notre agence immobilière à Cannes Amanda Properties.
Comment sélectionner un bien immobilier ?
De nombreux facteurs sont à prendre en compte, voici une liste non exhaustive :
- Prix : Comparez le prix au m2 avec celui des autres propriétés du quartier.
- Renseignez vous sur le prix du loyer au m2 s’il s’agit d’un projet de location.
- Analysez l’évolution du marché afin de privilégier un quartier qui affiche une forte hausse sur les cinq dernières années.
- Emplacement: Evaluez la situation géographique du bien (distance avec les commodités, proximité avec le centre-ville). Analysez l’environnement (bruits, luminosité, ambiance du quartier…). Repérez les points forts et faibles (vue mer, étage, vis à vis…)
- Etat : Exigez tous les documents liés à l’état du bien (DPE, travaux, plans…)
Nous insistons sur l’importance du DPE car si son score est inférieur E, vous n’aurez plus la possibilité de louer après 2028. Réalisez une visite / état des lieux approfondi. Envisagez de réaliser des travaux de rénovation (requiert un permis de construire selon le projet).
Négocier le prix d'achat
Ça y est, vous avez trouvé un logement intéressant ! Il est désormais temps d’exiger tous les documents relatifs ainsi que toute information utile. Voici une liste des informations à détenir avant de procéder à l’achat:
- Superficie du terrain, surface habitable
- Prix de vente total, prix de vente au m2
- Diagnostic immobilier (présence d’amiante, risques naturels,…)
- Plans de la maison, détention d’un permis de construire ou non
- Montant des charges de copropriété, montant des impôts locaux
- Diagnostic de performance énergétique
Grâce à tous ces documents en votre possession, vous serez en mesure d’établir des clauses dans l’accord d’achat et de comparer ce bien de façon précise avec les chiffres moyens du marché. Notre conseil ? Attaquez vous aux biens déjà à la vente depuis au moins 3 mois afin de proposer des offres d’achats 10% en dessous du prix affiché. Ceci nous amène justement à la 3ème étape.
Réaliser une offre d’achat pour un bien immobilier
L’offre d’achat se fait idéalement par écrit. Indiquez votre prix d’acquisition et la durée de validité de votre offre sans oublier toutes les conditions que vous souhaitez imposer (par exemple l’obtention d’un permis de construire).
Etablir une promesse de vente
Cette étape n’est pas obligatoire mais nous la recommandons à nos clients car elle permet de mieux sécuriser la procédure. Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : rédiger un acte sous signature privée directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.
Conclure l’acte de vente
L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque partie, vendeur et acheteur. Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais d’acquisition (« frais de notaire »). Une fois l’acte enregistré auprès de l’administration fiscale (délai de quelques semaines), vous recevrez votre titre de propriété.
Conseil en investissement immobilier
Les profils d’experts immobiliers sont nombreux : notaires, enchères, promoteurs, agences immobilières… Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un partenaire de confiance connaisseur de la zone dans laquelle vous souhaitez investir.
Notre agence immobilière à Cannes Amanda Properties, est spécialisée dans l’immobilier de luxe sur la Côte d’Azur et à Bali depuis plus de 35 ans. Nous vous conseillons gratuitement et repérons les meilleures opportunités dans notre secteur.
L’article ci-dessus se base sur la législation française en vigueur en Janvier 2024. Les informations citées proviennent du site gouvernemental officiel mais ne sont pas à considérer comme un conseil d’optimisation fiscale. Si vous souhaitez rentrer dans les détails, je vous recommande de contacter notre agence immobilière à Cannes : Amanda Properties afin de prendre rendez-vous ou d’être mis en relation avec l’un de nos partenaires (avocats, notaires…).
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