LMP ou LMNP
Comment choisir entre LMP ou LMNP afin d’optimiser la fiscalité et la rentabilité de votre investissement locatif meublé. Cet article vous aide à choisir le statut le plus avantageux selon votre situation.
Investissement locatif : LMP ou LMNP - Quel est le meilleur statut ?
Comprendre la différence entre LMP et LMNP est essentiel, car chaque statut influence directement la fiscalité et la rentabilité d’un investissement locatif.
Le statut LMP entraîne des prélèvements élevés, si bien que de nombreux investisseurs privilégient le LMNP pour bénéficier d’une taxation plus avantageuse.
Le LMNP permet souvent d’optimiser efficacement ses revenus locatifs, car il offre des déductions importantes et une gestion fiscale simplifiée.
Table des matières
Que veut dire LMP?
LMP signifie Loueur en Meublé Professionnel.
C’est un statut fiscal appliqué aux propriétaires qui louent un logement meublé et qui remplissent deux conditions obligatoires :
- Percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs meublés par an
- Avoir des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal
Si ces deux critères sont réunis, le propriétaire devient professionnel d’un point de vue fiscal.
Cela implique :
Des prélèvements sociaux plus élevés
Une affiliation obligatoire au régime social des indépendants
Des règles spécifiques en matière d’amortissement et de déduction
Que veut dire LMNP?
Le LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.
Il s’agit du statut fiscal le plus utilisé par les propriétaires qui louent un logement meublé sans exercer cette activité de manière professionnelle.
Pour être considéré comme LMNP, il suffit de ne pas remplir les conditions du statut LMP, à savoir :
-
percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs meublés par an,
et -
avoir des revenus locatifs supérieurs à ses revenus professionnels.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous obtenez automatiquement le statut LMNP.
Le LMNP est aujourd’hui considéré comme le statut le plus intéressant pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif meublé.
Pourquoi choisir LMP ou LMNP?
Pour faire de la location meublée non professionnelle, il faut vous enregistrer comme loueur en meublé auprès du guichet des entreprises puis choisir entre deux régimes fiscaux:
- Le régime Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sauf pour les locations saisonnières et les déclarations sont simplifiées.
- Le régime réel : vous pourrez déduire les charges liées à votre bien immobilier (intérêt d’emprunts, taxe foncière, frais de relocation, travaux…) Vous aurez alors à présenter en détail toutes ces dépenses.
Quel régime fiscal choisir ?
Les charges liées à votre bien immobilier sont supérieures à 38 850 € / an : optez pour le régime réel.
Les charges liées à votre bien immobilier sont inférieures à 38 850 € / an : optez pour le régime micro-BIC.
LMP ou LMNP: Le choix du régime fiscal pour la LMNP
Pour faire de la location meublée non professionnelle, il faut vous enregistrer comme loueur en meublé auprès du guichet des entreprises puis choisir entre deux régimes fiscaux:
- Le régime Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sauf pour les locations saisonnières et les déclarations sont simplifiées.
- Le régime réel : vous pourrez déduire les charges liées à votre bien immobilier (intérêt d’emprunts, taxe foncière, frais de relocation, travaux…) Vous aurez alors à présenter en détail toutes ces dépenses.
Quel régime fiscal choisir ?
Les charges liées à votre bien immobilier sont supérieures à 38 850 € / an : optez pour le régime réel.
Les charges liées à votre bien immobilier sont inférieures à 38 850 € / an : optez pour le régime micro-BIC.
LMP ou LMNP: Quel régime fiscal choisir pour devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP)?
Pour faire de la location meublée non professionnelle, il faut vous enregistrer comme loueur en meublé auprès du guichet des entreprises puis choisir entre deux régimes fiscaux:
- Le régime Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sauf pour les locations saisonnières et les déclarations sont simplifiées.
- Le régime réel : vous pourrez déduire les charges liées à votre bien immobilier (intérêt d’emprunts, taxe foncière, frais de relocation, travaux…) Vous aurez alors à présenter en détail toutes ces dépenses.
Quel régime fiscal choisir ?
Les charges liées à votre bien immobilier sont supérieures à 38 850 € / an : optez pour le régime réel.
Les charges liées à votre bien immobilier sont inférieures à 38 850 € / an : optez pour le régime micro-BIC.
Avec autant de réductions, ce régime est bien plus intéressant. Il demande juste un peu plus de gestion puisque vous devez conserver les preuves de toutes ces dépenses afin de les présenter lors de vos déclarations.
Comment déduire en LMNP?
1 Déduire ses charges
Trois scénarios existent :
- Soit la somme générée par les loyers est supérieure à vos charges et dans ce cas vous aurez à présenter le relevé bancaire ou les factures justifiant de vos charges lors de votre déclaration à l’URSSAF.
- Soit la somme générée par les loyers est égale à vos charges et dans ce cas vous n’êtes pas imposable.
- Soit la somme générée par les loyers est inférieure à vos charges et dans ce cas vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier (une perte). Chaque perte peut également être déduite pendant 10 ans !
Exemple pour le troisième cas : vous créez un déficit de 20 000 euros la 1 ère année. Vous réalisez 10 000 euros de recettes la 2ème et 3ème année. Vous déduisez 10 000 euros du déficit sur cette 2 ème et 3 ème année. Ainsi vous n’êtes pas imposable.
2 Profiter des amortissements
2 Profiter des amortissements
Un amortissement désigne la perte de valeur d’un bien causé par l’usure. Les amortissements n’ont pas de date de péremption. Il faut donc les utiliser lorsque vos loyers deviennent supérieures à vos charges et que vous commencez à faire du bénéfice.
Quels frais peuvent être amortis ?
Attention ! Certains frais pouvant être amortis sont communs à ceux que vous pouvez déduire. Toutefois vous ne pouvez faire les deux et il faudra donc faire des choix stratégiques. Voici la liste des frais que vous pouvez amortir :
- 70 à 90% du prix d’achat du bien (fonctionne même si vous possédez déjà un bien).
- Les travaux
- Le mobilier et les équipements électroménagers.
En général, il est préférable d’amortir les travaux majeurs plutôt que les déduire immédiatement car leurs coûts demeurent particulièrement élevés.
Amortir répartit une dépense importante sur plusieurs années, si bien que la charge annuelle devient plus légère pour votre fiscalité.
Par exemple, des travaux de cent mille euros s’amortissent sur cinquante ans, toutefois la déduction annuelle représente seulement deux mille.
Rédiger ses déclarations LMNP
Lorsque vous déclarez en tant que LMNP sous le régime réel, vous devez justifier vos charges à l’URSSAF, comme mentionné précédemment.
Toutefois, cette justification doit être réalisée sous la forme d’un bilan comptable EDI (échange de données informatisées), ce qui signifie un journal des achats et des plans d’amortissement.
En effet, cette procédure répond aux exigences administratives imposées aux loueurs meublés.
Par ailleurs, vous aurez besoin de passer par un expert-comptable, avec un coût moyen d’environ 1 000 € par an, ou bien de réaliser vous-même ces documents via un logiciel de comptabilité, pour un coût moyen de 300 € par an.
De plus, ces solutions permettent d’assurer la conformité de votre dossier tout en optimisant votre fiscalité.
Ainsi, ces frais entrent dans le cadre des dépenses professionnelles liées à votre activité LMNP.
En résumé, ces coûts sont entièrement déductibles, dès lors qu’ils respectent les obligations comptables du régime réel.
Lancer son activité de LMNP
Vous êtes prêts à lancer votre activité de LMNP après avoir pris connaissance de tous les avantages ? Voici nos conseils pour démarrer sans mauvaise surprise :
Vérifications
- En cas de location saisonnière : demandez à la copropriété et à la mairie le règlement relatif car il existe parfois certaines conditions à respecter.
- Vérifiez si vous êtes éligible à des aides gouvernementales, plus d’informations dans notre article “investir dans l’immobilier à Cannes”
- Déclarez votre activité sur le site formalités.entreprises.gouv.fr dans les 15 jours suivants l’achat du bien. Pensez à renseigner la date d’acquisition du bien en tant que date de début d’activité. Autrement vous ne pourrez pas déduire ni amortir le prix d’achat du bien.
Matériel
Achetez tous les équipements nécessaires pour que le logement puisse être considéré meublé:
- Rangement (étagères ou placard)
- Rideaux ou volets dans les chambres
- Lit avec coussin et couverture
- Eclairage (spots, lampes)
- Plaques de cuisson et four (ou four à micro-ondes)
- Réfrigérateur avec une partie congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Une table et quelques chaises
Stratégies de location en LMNP
Notre agence immobilière Amanda Properties propose la location court terme sur Cannes et ses environs.
De plus, nous nous chargeons de créer et de diffuser votre annonce sur plus de 80 portails immobiliers, puis de sélectionner uniquement les locataires présentant un profil sérieux, tout en gérant les prestataires de services tels que le ménage ou le jardinage.
En effet, la plupart des propriétaires passant par notre agence optent pour la location saisonnière, car les évènements majeurs sur la Côte d’Azur, tels que le Festival du Film ou le MIPIM, offrent une forte demande locative.
Ainsi, il devient possible de générer l’équivalent d’un loyer longue durée en seulement quelques semaines, ce qui explique l’intérêt croissant pour ce type de location.
Les avantages à la revente
Si vous décidez de revendre votre bien immobilier en tant que loueur meublé non professionnel, vous aurez à payer l’impôt sur la plus value (19% du prix de vente) mais pourrez déduire une seconde fois tous les travaux effectués ! Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez de 6% d’abattement par an jusqu’à être complètement exonéré au bout de la 22ème année.
Notre dernier conseil ? Visitez le site https://www.jedeclaremonmeuble.com/ qui vous aidera dans la plupart de vos démarches !
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