Choisir la LMP ou la LMNP ?
La principale différence entre LMP et LMNP réside dans les prélèvements sociaux :
LMP : 29% à 54% du revenu net est prélevé.
LMNP : seuls 17,2% du revenu net est prélevé.
Pour mieux comprendre la différence entre LMP et LMNP, il suffit de comprendre la définition de chaque terme :
LMP : Location Meublée Professionnelle : si vos revenus nets sont supérieurs à 23 000 € / an et que cette somme dépasse celle de vos revenus professionnels (par exemple si votre métier vous rapporte plus de 23 000 € nets / an vous pouvez rester en LMNP). Les deux conditions doivent être remplies.
LMNP : Location Meublée Non Professionnelle : vous ne remplissez pas les deux conditions de la LMP. Tout simplement.
Si vous avez un projet de location meublée, poursuivez la lecture de cet article : nous vous expliquerons comment déduire de nombreuses dépenses grâce à un dispositif fiscal avantageux. En effet, le taux moyen des crédits est passé de 1,06% en 2021 à 4,24% en 2023 ce qui décourage de nombreux investisseurs à se lancer dans la location alors que la LMNP permet de déduire jusqu’à 90% de vos dépenses immobilières !
Pourquoi choisir la LMNP
Investir dans l’immobilier peut sembler complexe alors qu’il s’agit sûrement du type d’investissement qui s’autofinance le plus facilement. De surcroît s’il s’agit d’une location meublée: le loyer d’un logement meublé est plus élevé que celui d’un logement vide. La rentabilité locative est estimée deux fois supérieure.
En LMNP les loyers sont moins taxés donc la rentrée d’argent nette est plus importante et facilite le remboursement d’un prêt puisque vous évitez les prélèvements sociaux élevés que subit la LMP. Il vaut donc mieux choisir une LMNP.
Choix du régime fiscal pour la LMNP
Pour faire de la location meublée non professionnelle, il faut vous enregistrer comme loueur en meublé auprès du guichet des entreprises puis choisir entre deux régimes fiscaux:
- Le régime Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sauf pour les locations saisonnières et les déclarations sont simplifiées.
- Le régime réel : vous pourrez déduire les charges liées à votre bien immobilier (intérêt d’emprunts, taxe foncière, frais de relocation, travaux…) Vous aurez alors à présenter en détail toutes ces dépenses.
Quel régime fiscal choisir ?
Les charges liées à votre bien immobilier sont supérieures à 38 850 € / an : optez pour le régime réel.
Les charges liées à votre bien immobilier sont inférieures à 38 850 € / an : optez pour le régime micro-BIC.
| Que permet de déduire le régime réel ? | ||
|---|---|---|
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Acquisition
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les frais de notaires,
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les frais d’agence immobilière
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les intérêts d’emprunt et frais de dossiers |
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Entretien |
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les travaux et rénovations |
l’achat et l’entretien des meubles |
réparations mineures (plomberie) |
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Frais réguliers |
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la taxe foncière, l’assurance de propriétaire non occupant
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les charges de copropriété, honoraires de votre expert comptable (si vous en avez un)
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la cotisation foncière des entreprises
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Autres frais |
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les frais d'électricité, de gaz et d’eau et divers abonnements tels que la wifi (s’ils ne sont pas à la charge du locataire) |
les fournitures pour locations saisonnières (produits d’entretien, courses alimentaires [café, sel, huile, papier toilette…])
les frais de transport (pour les visites, déplacements auprès des agences etc.).
|
les frais de publications d’annonce de location et éventuels frais de procédure en cas de litige avec un locataire. |
Avec autant de réductions, ce régime est bien plus intéressant. Il demande juste un peu plus de gestion puisque vous devez conserver les preuves de toutes ces dépenses afin de les présenter lors de vos déclarations.
Comment déduire en LMNP ?
1 Déduire ses charges
Trois scénarios existent :
- Soit la somme générée par les loyers est supérieure à vos charges et dans ce cas vous aurez à présenter le relevé bancaire ou les factures justifiant de vos charges lors de votre déclaration à l’URSSAF.
- Soit la somme générée par les loyers est égale à vos charges et dans ce cas vous n’êtes pas imposable.
- Soit la somme générée par les loyers est inférieure à vos charges et dans ce cas vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier (une perte). Chaque perte peut également être déduite pendant 10 ans !
Exemple pour le troisième cas : vous créez un déficit de 20 000 euros la 1 ère année. Vous réalisez 10 000 euros de recettes la 2ème et 3ème année. Vous déduisez 10 000 euros du déficit sur cette 2 ème et 3 ème année. Ainsi vous n’êtes pas imposable.
2 Profiter des amortissements
Un amortissement désigne la perte de valeur d’un bien causé par l’usure. Les amortissements n’ont pas de date de péremption. Il faut donc les utiliser lorsque vos loyers deviennent supérieures à vos charges et que vous commencez à faire du bénéfice.
Quels frais peuvent être amortis ?
Attention ! Certains frais pouvant être amortis sont communs à ceux que vous pouvez déduire. Toutefois vous ne pouvez faire les deux et il faudra donc faire des choix stratégiques. Voici la liste des frais que vous pouvez amortir :
- 70 à 90% du prix d’achat du bien (fonctionne même si vous possédez déjà un bien).
- Les travaux
- Le mobilier et les équipements électroménagers.
En général, il est intéressant de ne pas déduire les travaux majeurs mais plutôt de les amortir car leurs coûts sont très élevés. “Amortir revient en fait à déduire une charge ponctuelle sur plusieurs années”. Par exemple : des travaux à 100 000 € peuvent être amortis sur 50 ans à hauteur de 2 000 € par an.
Rédiger ses déclarations LMNP
Lorsque vous déclarez en tant que LMNP sous le régime réel, vous devez justifier vos charges à l’URSSAF comme mentionné précédemment. Toutefois il faut le faire sous forme d’un bilan comptable EDI (échange de données informatisées) qui consiste en un journal des achats et des plans d’amortissement. Vous aurez donc besoin de passer par un expert comptable (en moyenne 1 000 € par an) ou de les réaliser vous même via un logiciel de comptabilité (en moyenne 300 € par an). Rappel : ces frais sont déductibles.
Lancer son activité de LMNP
Vous êtes prêts à lancer votre activité de LMNP après avoir pris connaissance de tous les avantages ? Voici nos conseils pour démarrer sans mauvaise surprise :
Vérifications
- En cas de location saisonnière : demandez à la copropriété et à la mairie le règlement relatif car il existe parfois certaines conditions à respecter.
- Vérifiez si vous êtes éligible à des aides gouvernementales, plus d’informations dans notre article “investir dans l’immobilier à Cannes”
- Déclarez votre activité sur le site formalités.entreprises.gouv.fr dans les 15 jours suivants l’achat du bien. Pensez à renseigner la date d’acquisition du bien en tant que date de début d’activité. Autrement vous ne pourrez pas déduire ni amortir le prix d’achat du bien.
Matériel
Achetez tous les équipements nécessaires pour que le logement puisse être considéré meublé:
- Rangement (étagères ou placard)
- Rideaux ou volets dans les chambres
- Lit avec coussin et couverture
- Eclairage (spots, lampes)
- Plaques de cuisson et four (ou four à micro-ondes)
- Réfrigérateur avec une partie congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Une table et quelques chaises
Stratégies de location en LMNP
| Stratégies de location | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
|
Location saisonnière uniquement. Idéal dans les villes avec des évènements (Cannes, Paris…) |
Générer des loyers plus élevés. |
Gestion chronophage et recherche constante de nouveaux locataires. Il vous faudra sûrement déléguer à une agence immobilière. |
|
Location long terme uniquement. Idéal en zone non touristique. |
Gestion facile.
|
Générer des loyers inférieurs à ceux de la location saisonnière. |
|
Louer pendant l’année scolaire à des étudiants puis à des touristes pendant la saison estivale. Idéal en zone touristique avec des écoles à proximité (Nice, Marseille…) |
Assurer d’un revenu constant la plupart de l’année.
Générer des loyers élevés ponctuellement.
|
Trouver un étudiant acceptant ce type de bail.
Trouver et gérer les locations saisonnières durant l’été. |
Notre agence immobilière Amanda Properties propose la location court terme sur Cannes et ses environs. Nous nous chargeons de créer et diffuser votre annonce sur plus de 80 portails immobiliers puis de sélectionner uniquement les locataires au profil sérieux ainsi que de gérer les prestataires de services (ménage, jardinage…).
La plupart des propriétaires passant par notre agence optent pour la location saisonnière car les évènements sur la Côte d’Azur tels que le festival du film ou le MIPIM permettent de générer l’équivalent d’un loyer long terme en seulement quelques semaines !
Les avantages à la revente
Si vous décidez de revendre votre bien immobilier en tant que loueur meublé non professionnel, vous aurez à payer l’impôt sur la plus value (19% du prix de vente) mais pourrez déduire une seconde fois tous les travaux effectués ! Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez de 6% d’abattement par an jusqu’à être complètement exonéré au bout de la 22ème année.
Notre dernier conseil ? Visitez le site https://www.jedeclaremonmeuble.com/ qui vous aidera dans la plupart de vos démarches !
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